La location d’une terre oui, mais à quel prix?

Le prix de location d’une terre représente le prix qu’un producteur est prêt à payer pour cultiver une terre dont il n’est pas propriétaire ou le prix qu’un propriétaire reçoit en échange de l’autorisation de cultiver sa terre.
Il n’est pas simple de déterminer à quel prix louer une de ses terres agricoles. Une multitude de facteurs peuvent influencer le prix de location et la question peut être abordée sous plusieurs angles. Les objectifs sont différents que vous soyez locateur (le propriétaire de la terre) ou locataire (celui qui utilisera la terre).

Du point de vue du propriétaire

Les objectifs peuvent aussi différer d’un propriétaire à l’autre. Est-ce que la terre du propriétaire est un investissement qu’il veut faire fructifier? Veut-il rendre sa terre disponible à de jeunes agriculteurs à faible coût? Veut-il rembourser les taxes foncières uniquement? Toutes ses questions peuvent influencer la façon de déterminer le prix de location.
Différentes approches peuvent être envisagées pour calculer le prix de location en fonction des objectifs du locateur. Par exemple, la méthode basée sur le coût de propriété de la terre tient compte de la valeur de la terre, des intérêts, des taxes foncières et des améliorations apportées (chaulage, correction du drainage, etc.). Le partage des récoltes selon les risques peut aussi être envisagé. Le propriétaire peut percevoir une part des produits issus de la terre selon la valeur ou le rendement de la production. Dans d’autres cas, le propriétaire peut demander le paiement des taxes foncières ou permettre au locataire de cultiver sa terre sans frais puisqu’elle sert exclusivement à l’épandage d’effluents d’élevage.

Du point de vue du locataire

La capacité de payer du locataire est directement reliée à sa production. En fait, le locataire ne peut payer plus que le revenu tiré de l’exploitation de la terre après répartition des coûts de production et de la rémunération de son travail. Ces coûts doivent être répartis sur la superficie totale, les hectares loués et possédés par le locataire. Pour évaluer le montant disponible pour la location, le locataire doit bien connaître ses coûts de production. Selon les situations, le locataire peut aussi proposer au propriétaire d’apporter des améliorations locatives en échange de l’utilisation de la terre sans payer de frais de location.

Oui, mais il y a aussi…

Les deux parties doivent prendre en considération certains facteurs externes qui peuvent aussi influencer le prix de location par exemple, la durée du bail. Cependant, un des facteurs majeurs est l’offre et la demande pour les terres. Dans certaines régions, la demande pour les terres et leur valeur sont très élevées, ce qui influence à la hausse le prix de location. Dans le même ordre d’idée, l’offre et la demande pour la culture produite peut aussi avoir un impact. Le prix de location ne sera pas le même pour une terre destinée à du maraîchage de petite surface ou à la récolte de foin, par exemple. Il ne faut pas non plus oublier que la terre elle-même peut faire varier le prix de la location. En effet, si la terre est drainée ou qu’elle possède un historique de rendements élevés, le prix en sera d’autant plus élevé.

Source : CRAAQ

En définitive, déterminer le prix de location d’une terre peut s’avérer moins facile qu’il n’y paraît. De plus, il n’existe pas qu’une seule approche pour déterminer combien louer votre terre agricole. C’est à vous de déterminer celle qui vous convient le mieux en fonction de vos objectifs et, peut-être, de ceux du locataire.

Pour en connaître plus sur les différentes approches pour déterminer le prix de location, consultez le document Combien louer une terre agricole? disponible sur le site Internet du CRAAQ.

Ce texte a été publié originalement dans le magazine L'Utiliterre en juin 2019

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